Anwältin für Immobilienrecht in Berlin-Charlottenburg.

Beratung im Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Rechtsanwältin Karen Kittner ist Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Sie berät mittelständische Unternehmen, Wohnungsbaugenossenschaften, Hausverwaltungen und private Eigentümer bei allen Fragen rund um Mietrecht, WEG-Recht und Genossenschaftsrecht.

Von Kaufverträgen bis zur Mietrechtsstreitigkeit begleitet sie Sie außergerichtlich und vor Gericht. Für Genossenschaften kommen Fragen der Mitgliedschaft und der Nutzungsverträge hinzu. Die wichtigsten Themen im Überblick:

• ✔ Mietverträge für Wohn- und Gewerberaum
• ✔ Kündigung, Eigenbedarf und Räumung
• ✔ Mieterhöhung, Betriebskosten und Kaution
• ✔ Beschlüsse, Eigentümerversammlung und Beschlussklagen
• ✔ Kaufverträge über Wohnungen und Grundstücke

Kündigung und Eigenbedarf.

Ein Wohnraummietverhältnis kann der Vermieter ordentlich nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Das Gesetz nennt vor allem nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzungen des Mieters, Eigenbedarf für den Vermieter, seine Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen und die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung (§ 573 Abs. 2 BGB).

Die Kündigung bedarf der Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB), und die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen. Andere Gründe werden später nur berücksichtigt, wenn sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 BGB). Der Vermieter soll zudem auf das Widerspruchsrecht des Mieters hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB).

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen und wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats. Für den Vermieter verlängert sich die Frist fünf und acht Jahre nach Überlassung der Wohnung um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Der Mieter kann widersprechen, wenn die Kündigung für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet (§ 574 BGB).

Bei Zahlungsverzug in der gesetzlich bestimmten Höhe ist eine fristlose Kündigung möglich (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Sie wird aber unwirksam, wenn der Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage ausgeglichen wird oder sich eine öffentliche Stelle dazu verpflichtet, es sei denn, dies ist innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal geschehen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Mieterhöhung, Betriebskosten und Kaution.

Bei Wohnraum kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert ist; das Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung möglich (§ 558 Abs. 1 BGB). Es ist in Textform zu erklären und zu begründen, etwa mit einem Mietspiegel oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a BGB). Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB). Stimmt der Mieter nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB).

Bei Wohnraum ist über Betriebskostenvorauszahlungen jährlich abzurechnen. Geht die Abrechnung nicht bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zu, sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen. Einwendungen muss der Mieter ebenfalls innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang erheben (§ 556 Abs. 3 BGB).

Bei Wohnraum darf eine Mietkaution höchstens drei Monatsmieten ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Der Mieter darf sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten (§ 551 BGB).

Wohnungseigentum: Beschlüsse, Verwaltung und Beschlussklagen.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann selbst Rechte erwerben, klagen und verklagt werden (§ 9a Abs. 1 WEG). Die Eigentümer beschließen über die ordnungsmäßige Verwaltung, etwa über die Erhaltung und die Erhaltungsrücklage (§ 19 WEG) sowie über Vorschüsse und Nachschüsse auf Grundlage von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung (§ 28 WEG). Die Versammlung wird in Textform einberufen, in der Regel mit einer Frist von mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG).

Bauliche Veränderungen können beschlossen werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Angemessene Maßnahmen für den Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, das Laden von Elektrofahrzeugen, den Einbruchsschutz, den Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität (etwa Glasfaser) oder Steckersolargeräte kann jeder Eigentümer verlangen (§ 20 Abs. 2 WEG).

Wer einen Beschluss für fehlerhaft hält, muss schnell handeln. Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und innerhalb von zwei Monaten zu begründen (§ 45 WEG). Sie richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 2 WEG); zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 WEG).

Kaufverträge über Wohnungen und Grundstücke.

Ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Eigentümer wird der Käufer erst mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch (§§ 873, 925 BGB). Bestehende Mietverhältnisse gehen auf den Erwerber über (§ 566 BGB).

Ein vereinbarter Ausschluss der Mängelhaftung hilft dem Verkäufer nicht, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Den Vertragsentwurf sollten Sie deshalb vor dem Notartermin prüfen lassen.